◇ 評価のしくみ

　固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。


地目
　地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。

★ 固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、
　　その年の１月１日（賦課期日）の現況の地目によります。


地積
　地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。


価格（評価額）
　価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

 

◇ 住宅用地に対する課税標準の特例
　住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

 

１、小規模住宅用地

(1)　２００平方メートル以下の住宅用地（２００平方メートルを超える場合は
　　　住宅１戸あたり２００平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地とい
　　　います。

(2)　小規模住宅用地の課税標準額については、価格の６分の１の額とする
　　　特例措置があります。


２、一般住宅用地
(1)　小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。
　　　たとえば、３００平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、２００平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの１００平方メートル分が一般住宅用地となります。

(2)　一般住宅用地の課税標準額については、価格の３分の１の額とする特例措置があります。


３、住宅用地の範囲
　　住宅用地には、次の２つがあります。

(1) 専用住宅（専ら居住の用に供する家屋）敷地の用に供されている土地
　　その土地の全部（家屋の床面積の１０倍まで）

(2) 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）敷地の用に供されてい
　 る土地
　　その土地の面積（家屋の床面積の１０倍まで）に一定の率を乗じて得た
　　面積に相当する土地


　住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地を言います。

　したがって、賦課期日（１月１日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅用地とはされません。

　ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

　また、住宅が災害により滅失した場合で、他の建物、構築物の用に供されていない土地は、２年間（長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後３年間、被災市街地復興推進地域が定められた場合には４年間）に限り住宅用地として取り扱われます。


　特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

	家　屋	居住部分の割合	住宅用地の率
イ	専用住宅	全部	1.0
ロ	ハ以外の併用住宅	４分の１以上２分の１未満	0.5
		２分の１以上	1.0
ハ	地上５階以上の 耐火建築物 である併用住宅	４分の１以上２分の１未満	0.5
		２分の１以上４分の３未満	0.75
		４分の３以上	1.0

◇ 宅地の税負担の調整措置

　平成９年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引下げ又は据置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
　これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、負担水準の均衡化は相当程度進展してきている状況にあります。

※「負担水準」とは？
　　個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの
　　次の計算式によって求められます。

　　負担水準＝前年度課税標準額／今年度評価額（×住宅用地特例率(1/3又は1/6)）

 

○ 宅地の税負担の調整措置は、下記のとおりとなります。

　商業地等の負担調整措置

負担水準 の範囲	課税標準額
70%超	課税標準額の引き下げ「今年度価格×７０％」
60%以上 70%以下	課税標準額の据え置き
20%以上 60%未満	課税標準額の上昇「前年度課税標準額＋今年度価格×５％＝Ａ」 （Ａにより計算した額が今年度価格の６０％を上回る場合は、今年度価格の６０％が課税標準額）
0%以上 20%未満	課税標準額の引き上げ （Ａが今年度価格の２０％を下回る場合は、今年度価格の２０％が課税標準額）

　住宅用地の負担調整措置

負担水準	課税標準額
100%以上	本来の課税標準額（＝価格×1／6）
100%未満	前年度課税標準額+（本来の課税標準額×５％）※ 　※本来の課税標準額が上限 　※本来の課税標準額×２０％を下回る場合、２０％相当額

(1) 固定資産税額は、次のとおり求められます。

★　商業地等の宅地※　　課税標準額×　税率　＝　税額
　　　　　　　　　　　　　　　（価格×７０％）

※「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地のことをいいます。


★　住宅用地　　　　　　課税標準額※　×　税率　＝　税額
　　　　　　　　　　　　
※　価格に1／6又は1／3を乗じた額
　　２００平方メートル以下の小規模住宅用地は１／6、200平方メートルを超える一般住宅用地は1／3となります。

◇ 転用農地の課税

　農地法第４条、第５条により宅地等へ転用が許可された農地は、農地法上の規制を受けなくなり、実質的に宅地等としての潜在的価値を有していると考えられます。
　このため１月１日現在の現況が農地であっても、転用許可済みの農地は宅地並みの課税となります。ただし、この場合は造成に必要と見込まれる費用（造成費）を差し引いて評価されます。
　過去に転用許可を受けて、農地の転用の取り下げをした場合は、取り下げをした翌年の１月１日現在の現況が農地であれば、取り下げの次の年度から農地として課税されます。

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